Продажа жилья, купленного на средства маткапитала: условия, налоги, сроки

Большинство семей направляют средства господдержки на улучшение условий проживания. Но жизненные обстоятельства могут сложиться так, что собственники начинают задумываться о реализации жилого объекта, купленного при помощи маткапитала. Для этого необходимо соблюсти ряд требований, так как собственниками помещения наряду со взрослыми являются несовершеннолетние дети. 

Можно ли продать жилье, купленное за материнский капитал

Законодатели не устанавливают запрета на продажу жилплощади, купленной за средства госпрограммы. При совершении сделки должны соблюдаться требования следующих законодательных актов:

• ФЗ РФ №256 от 29.12.2006г.;
• Ст. 28, 36, 37, 454, 455, 456 ГК РФ, регламентирующими обязательства родителей в отношении детей, правила заключения гражданских сделок, в том числе с имуществом несовершеннолетних.

В обязанности родителей и опекунов входит забота о детях, обеспечение их жилплощадью, через выделение долей в жилье. При совершении любых юридически значимых действий с детской недвижимостью необходимо заручиться разрешением органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдением интересов несовершеннолетних. От совершеннолетних детей достаточно дозволения в письменной форме, заверенного в нотариате.

С какими условиями можно продать квартиру

Для заключения сделки необходимо соблюсти ряд условий. Реализация недвижимого объекта, купленного с помощью сертификата, будет признана правомерной, при соблюдении следующих моментов:

1. На реализуемую жилую площадь оформлено долевое владение матери, отца и детей.
2. Каждый ребенок должен быть наделен частью помещения даже если для его покупки наряду с маткапиталом использовались заемные средства. Если родитель оформил помещение в свою собственность, то на протяжении полугода после выдачи выписки из ЕГРН он обязан выделить доли на детей. 
3. Имеется разрешительный документ от органов опеки при наличии несовершеннолетних детей и письменное согласие от ребенка старше 18-ти лет.
4. В результате реализации и покупки размеры детской недвижимости не уменьшатся. Сокращение допускается, если качество проживания в новом жилом помещении лучше, чем в продаваемом.    
5. Имеется дозволение от Пенсионного Фонда и банка, если была оформлена ипотека.
6. Родители смогут предъявить в опеку и ПФР выписку из Росреестра, подтверждающую регистрацию жилого помещения с большей площадью либо лучшими условиями проживания.
7. При реализации недвижимости собственники руководствуются интересами детей, так как госорганы тщательно проверяют подобные действия.
8. В случае расторжения брачного союза размеры детской недвижимости не изменятся.
9. Каждый член семейства будет иметь долю в новом жилом помещении.

Можно заполучить согласие и на приобретение помещения меньших размеров, если одному из детей необходимы дорогостоящие медицинские процедуры. Также мать с отцом могут уменьшить размеры собственных долей в пользу несовершеннолетних.

Сроки продажи

Продать жилье, приобретенное за счет маткапитала, можно в любое время после получения соответствующего разрешения. Законодатели не устанавливают в данном случае временных рамок. 

Если разрешительный документ отсутствует, то нотариус и Росреестр не проведут регистрацию сделки. На протяжении месяца после приобретения выписки из ЕГРН на новую жилплощадь ее нужно передать в опеку. Если продать жилое помещение не получится, то в будущем потребуется запрашивать новое разрешение.

Пошаговая инструкция по продаже

1 шаг. Обеспечение детей одинаковыми долями либо денежной компенсацией

Родителям нужно провести одновременно 2 сделки: продать старое жилье и приобрести новое. Чтобы получить одобрение от органов опеки потребуется оформить предварительный договор купли-продажи (ДКП), в котором обозначены размеры детских долей, и внести задаток за приобретаемую жилую площадь. Также сотрудникам госучреждения следует предоставить договор на продажу жилого помещения, купленного на маткапитал.

При приобретении недвижимости по дарственной ее, вместе с ДКП, также следует предоставить в опеку. Если права ребенка не будут ущемлены, то матери и отцу выдается разрешение на продажу недвижимого имущества.

Получив одобрение от органов опеки, собственники могут выделить детям определенную сумму денежных средств вместо части жилья. Размер компенсации должен соответствовать цене доли на день подписания ДКП. Родителям потребуется получить справку о стоимости долей и предъявить ее вместе с соответствующим заявлением в госучреждение.

После получения разрешения можно на имя каждого несовершеннолетнего открывать счет в банке и перечислить на него средства. Они станут доступны детям после совершеннолетия. Также деньгами могут воспользоваться родители в интересах детей (для покупки квартиры и прочего).

Также часть жилплощади несовершеннолетним может выделить один из близких родственников (бабушка, дедушка и другие). Можно получить одобрение и на выделение меньших частей квартиры в следующих случаях:

• Если жилплощадь родственника меньше.
• Если недвижимость находится в более благоустроенном микрорайоне, с более развитой инфраструктурой и прочее.

Если планируется продажа дома, купленного за средства по госпрограмме, стоит изучить практику совершения подобных сделок в субъекте проживания. Также не будет лишним обратиться за консультацией к юристу.

2 шаг. Формирование пакета документации

Документы можно принести непосредственно в органы опеки и попечительства либо в МФЦ. Чтобы получить дозволение необходимо собрать следующие свидетельства:

1. Заявления от каждого родителя либо попечителя.
2. Гражданские паспорта матери и отца (попечителей) и детей старше 14-ти лет.
3. Свидетельства о рождении детей до 14-ти лет.
4. Выписку из ЕГРН, кадастровые и технические паспорта, правоустанавливающую документацию на реализуемое и приобретаемое жилье.
5. ДКП, договор о долевом участии, дратвенную, свидетельство о вступлении в права наследования, свидетельство о приватизации и прочее.
6. Если оформлялся ипотечный займ, то потребуется заручиться согласием от банка.
7. Если продаваемый дом приобретают с использованием МСК, то необходимо разрешение от ПФР и сертификат.
8. Сертификат продавца.
9. Письменное согласие супруга.
10. Если имеется совершеннолетний ребенок, то нужно его письменное согласие.
11. Предварительный ДКП.
12. Страховой полис на жилое помещение (при наличии).
13. При участии в долевом строительстве потребуется предъявить справку, подтверждающую готовность МКД не менее чем на 70%. 

Как видно, перечень документации зависит от жизненных обстоятельств. При себе следует иметь оригинальные документы и их копии. Специалист госучреждения сверит их на соответствие и отдаст оригиналы заявителю.

3 шаг. Получение разрешения от ПФР и органов опеки

Каждая сделка с долевым участием предполагает нотариальное заверение. Но нотариус не проведет регистрацию без одобрения от ПФР и опеки.

Для начала рекомендуется обратиться с документацией и заявлением в Органы опеки и попечительства РФ. При отсутствии согласия службы действия собственников будет признаны незаконными. Заявление будет рассмотрено на протяжении 15 рабочих дней. Заявитель будет оповещен в письменной форме о принятии положительного решения либо о мотивированном отказе. Если заявка одобряется, то родителям потребуется обратиться в органы опеки за разрешением, подписанным главой муниципалитета.

Светлана Анохина

Социальный юрист

Задать вопрос

Если для приобретения жилого помещения использовался МСК, то на протяжении полугода после приобретения прав собственности, каждому члену семейства необходимо выделить долю в жилье. При использовании ипотечных средств передать часть жилплощади ребенку не получится до тех пор, пока заемщики не погасят задолженность перед банком. До тех пор жилье будет находиться под обременением у банка (как снять обременение — читайте в инструкции по ссылке). Сделки, совершенные с недвижимостью без выделения детских долей, признают незаконными. 

Налог с продажи жилья, правила и пример расчета

Продажа приносит доход, с которого продавец обязан уплатить подоходный налог (НДФЛ) в сумме 13%. Обязательства по уплате налога возникают, если собственник продает жилой объект, которым владел меньше 3 лет либо меньше 5 лет, если оно приобретено после 01 января 2016 года. Период владения отсчитывается в месяцах с даты, обозначенной в выписке из ЕГРН либо в свидетельстве о регистрации.

Если жилплощадь куплена до 1 января 2016

Если период владения жилплощадью не достигает 3 лет, то могут использоваться следующие методы уменьшения налогооблагаемой базы:

1. Можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб. На данную сумму уменьшается доход продавца при реализации квартиры, дома, комнаты, долей в них.
2. Налогооблагаемую базу можно уменьшить за счет затрат продавца на приобретение проданного дома. Затраты потребуется подтвердить документально.

Для получения вычета в налоговую инспекцию подается декларация о доходах. Без нее продавец не получит право на использование вычета. По умолчанию данная услуга госучреждением не предоставляется.

Покупка произошла после 1 января 2016

Если по ДКП цена недвижимого объекта составляет больше 70% от его кадастровой стоимости, то при уплате налога также можно воспользоваться вычетами. К учету принимается кадастровая стоимость на начало года регистрации перехода прав владения на него.

Если в соглашении на реализацию объекта указана цена, не превышающая 70% от кадастровой стоимости, то для расчета налогооблагаемой базы можно воспользоваться одним из следующих приемов:

• От 70% кадастровой стоимости отнимается имущественный вычет на сумму 1 000 000 руб., если имеется основание для его использования.
• Из 70% кадастровой стоимости можно вычесть затраты, понесенные продавцом для приобретения продаваемого объекта (затраты подтверждаются документально).

В данном случае также к учету принимается кадастровая стоимость на 1 января года совершения сделки. Для получения вычета в налоговую инспекцию необходимо подать декларацию.

Например, в 2017 году была приобретена квартира за 3 500 000 руб. с кадастровой стоимостью 4 000 000 руб. В 2021 году собственник продает собственность за 5 500 000 руб., что больше 70% от стоимости по кадастру. Следует рассчитать базу налогообложения:

1. Продажная цена в 5 500 000 руб. превышает 70% кадастровой стоимости квартиры. Чтобы рассчитать сумму к уплате в бюджет потребуется из цены объекта по ДКП вычесть сумму налогового вычета: 5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000 руб. Далее от данной суммы рассчитывается 13%: 4 500 000 х 13% = 585 000 руб. Данную сумму придется перечислить в бюджет.
2. Если база налогообложения рассчитывается из затрат, понесенных продавцом, то получается: 5 500 000 – 3 500 000 = 2 000 000 руб. Сумма к уплате в данном случае составит: 2 000 000 х 13% = 260 000 руб.

Как видно из примера, наиболее выгодно использовать вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу на сумму затрат, понесенных продавцом для приобретения реализуемого объекта. Поэтому рекомендуется хранить всю документацию, подтверждающую затраты. Данная методология расчета может применяться для жилья, приобретенного до и после начала 2016 года.

Как продать дом или квартиру в ипотеке

В данном случае не обойтись без одобрения от финансовой организации. После получения разрешения от органов опеки рекомендуется действовать по одному из следующих направлений:

1. Можно погасить задолженность перед банком деньгами, полученными от покупателя.
2. Договориться с банком о том, что обязательства по уплате остатка задолженности переходят на покупателя.
3. Продавец самостоятельно гасит задолженность, после чего переоформляет недвижимость на покупателя.

Продажа недвижимости, находящейся в ипотеке,  потребует получения согласия от банка. Финансовые организации пойдут на встречу лишь в случае, если убедятся в платежеспособности лица, приобретающего жилой объект у заемщика.

Возможные риски

Для покупателя риски кроются в ситуации, когда собственник помещения не выделил несовершеннолетним доли в продаваемом жилье. В этом случае суд может признать сделку недействительной и продавцу придется вернуть деньги покупателю, который в свою очередь, обязан освободить дом (квартиру). 

Основные риски для продавца заключаются в отсутствии одобрения от ПФР, органов опеки либо банка на проведение сделки по продаже недвижимого имущества с последующим приобретением дома. Поэтому для продажи недвижимости следует поэтапно выполнять все рекомендации и получить дозволение от каждой инстанции. Без разрешений от государственных структур действия собственника будут признаны незаконными через суд.  

Видео по теме

Для более подробного ознакомления с вопросом рекомендуется посмотреть видео. Из него можно узнать об особенностях и тонкостях продажи жилого помещения, приобретенного с участием маткапитала:

Собственник сможет продать жилплощадь, приобретенную с использованием МСК, в любое время. Важнейшими условиями в данном случае является выделение долей всем членам семейства и получения согласия от Органов опеки и попечительства РФ. А для этого родителям нужно предоставить детям доли, не меньше тех, что у них были в продаваемом объекте. То есть, продавая недвижимость матери с отцом в первую очередь следует руководствоваться интересами несовершеннолетних.